购房 中国人海外购房背后的隐忧

投资，正在逐渐成为中国买家海外购房的主要目的，东南亚和“一带一路”沿线成为了购房增长最为迅速的地区，但仍需警惕其中风险。

来自墨尔本的房地产开发商UTOPIA是普吉岛上最大的开发商之一，主要以酒店托管投资的形式出售房产。“我们2010年来到泰国，最初的客户主要是来普吉岛度假或者生活的大洋洲客户，后来逐渐扩展到俄罗斯，法国和意大利的客户。近两年，来自中国的客户增长最为迅速。目前中国客户已经占到了我们普吉岛项目的85%。”UTOPIA的当地销售Winnie告诉FT中文网。被中国买房热情震惊的还有来自迪拜的一位中介，他告诉笔者在四月份迪拜的房展期间，一位来自深圳的客户在加他微信后的第二天就支付了定金。

投资，是中国中产海外购房的首要目的

中国国内高昂的房价和较低的租售比让投资渠道紧缺的中产阶级将目光转向了海外市场，海外购房成为投资增值的主要手段。“不同于2015年之前的超高净值客户，我们发现近年来资产在一千万以下的中高净值客户成为了海外购房的主流。第一批中国客户配置海外资产的目的多为自住，在海外房产购置上多以美国、加拿大、英国、澳洲等发达国家为主，主要追求资产保值，分散中国国内投资风险。而新兴的中国中高净值客户则对于东南亚国家，以及“一带一路”国家等新兴市场的房产更感兴趣。这些地区的房产整体上具有总值小，投资收益高但波动性大的特点，是目前中国中产阶级海外购房最热门的目的地。”链家海外部的负责人刘震告诉笔者。

以“一带一路”沿途国家为例，截至2017年，泰国曼谷的房价同比增长12.3%，马来西亚吉隆坡的房价同比增长12%，柬埔寨金边的房价增长了6.7%，菲律宾马尼拉的房价增长了9.6%。其中泰国曼谷热门区域的房价已经达到4-5万人民币每平米，吉隆坡和金边的均价也已经超过了一万元人民币每平米。房产资讯网站Zillow的数据显示，泰国在2017年中国购房者排名前10的目标国家中，位居第3位，仅次于美国和澳大利亚。与美英加澳相比，泰国购房门槛更低，持有成本也较低。这两年，泰国整体经济向好，旅游业发展迅速，租房较为活跃。曼谷小户型公寓，有的总价甚至在一百万人民币以下，加上没有相关的房产税，是海外购房的大热门。

与泰国相距不远的马来西亚是近年来中国房地产商投资的热点，媒体报道，在马来西亚约有46%的房地产投资来自于中国。碧桂园参与开发的森林城市项目被认为是马来西亚有史以来最大规模的“造城”运动，然而其主要针对的客户却是中国消费者。

一些较为小众但仍处在低谷的房地产市场也成为中国买房客的关注热点。迪拜，在过去两年中由于油价的下降，房价下降了35%。但是平均近10%的租售比和90%以上的外来人口比例，吸引了很多中国投资者。来自迪拜的房产开发商Nakheel的首席商务官Aqil告诉FT中文网，他们90%的远东客户都是中国人。受到较低的利率环境、利好的房产政策、以及积极的经济预期等因素的影响，德国房地产市场在这两年也迎来了爆发。链家海外业务部德国负责人说，德国出于投资目的的购房者已超过教育与自住需求，占据总购房者的40~50%，通常为较成熟的中高净值人群。在德国购房的优势在于政治稳定，收益性稳定，风险性小，持有成本较低。此外据JLL全球市场观察2018中显示，柏林今年第一季度房产交易金额达11亿欧元，海外资本首次在其中占据三分之二份额，超过德国国内资本。